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Lex Koller : vers un sérieux tour de vis pour les acheteurs étrangers
Face à la crise du logement, le Conseil fédéral veut resserrer l'étau autour des acquisitions immobilières par des personnes domiciliées à l'étranger. L'avant-projet mis en consultation le 15 avril 2026 s'attaque aux résidences principales, aux logements de vacances, à l'immobilier commercial et à une faille boursière longtemps exploitée.
Publié en avril 2026
Consultation jusqu'au 15 juillet 2026
Un signal politique fort dans un marché sous tension
Contexte
La pénurie de logements, la hausse des loyers et la pression croissante sur les grandes villes suisses ont poussé le Conseil fédéral à agir. Le 15 avril 2026, il a ouvert une procédure de consultation sur un avant-projet de révision de la lex Koller (LFAIE).
Origine politique
Cette révision s'inscrit dans les mesures d'accompagnement décidées en janvier 2025, en lien avec l'initiative populaire « Non à une Suisse à 10 millions ! » lancée par l'UDC. Le Conseil fédéral entend apporter une réponse ciblée sans restreindre la libre circulation des personnes.
Résidences principales : fin du libre accès pour les non-UE/AELE
Nouvelle obligation d'autorisation
Les ressortissants d'États hors UE et hors AELE devront désormais obtenir une autorisation préalable avant d'acquérir une résidence principale en Suisse, même s'ils y sont domiciliés avec un titre de séjour valable.
Obligation de revente sous deux ans
En cas de départ de Suisse, le propriétaire devra revendre son bien dans un délai de deux ans. Objectif : éviter que des logements restent durablement aux mains d'acheteurs ne vivant plus sur le territoire, aggravant ainsi la pénurie.
Logements de vacances : contingents réduits et transactions encadrées
Les stations touristiques emblématiques — Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Saint-Moritz, Gstaad — sont directement visées par les nouvelles mesures.
Contingents réduits
Réduction des contingents cantonaux de logements de vacances accessibles aux acheteurs étrangers.
Reventes soumises à autorisation
Les reventes entre personnes étrangères seront désormais soumises à autorisation, fermant une pratique très répandue dans l'arc alpin.
Immobilier commercial : fin du modèle purement locatif
Ce qui change
Les investisseurs étrangers ne pourront plus acquérir d'immeubles commerciaux dans le seul but de les louer. L'exemption d'autorisation ne sera maintenue que si l'acquéreur exploite lui-même l'établissement concerné — hôtel, commerce ou bureau utilisé pour son activité propre.
Ce que cela cible
Cette mesure vise les structures de détention patrimoniale qui achetaient des immeubles commerciaux pour générer des rendements locatifs, un segment jusqu'ici largement ouvert aux capitaux étrangers.
La « faille boursière » enfin colmatée
Le Conseil fédéral veut supprimer l'autorisation générale accordée aux étrangers pour acquérir des parts de sociétés immobilières résidentielles cotées et des parts de fonds immobiliers régulièrement négociés sur le marché.
Cette porte d'entrée indirecte permettait à des capitaux étrangers d'investir massivement dans le logement suisse sans passer par la lex Koller. Sa fermeture marque un changement de doctrine important, particulièrement salué par la gauche.
Des réactions contrastées
Parti socialiste
Salue « un signal fort » et « un progrès attendu » pour les locataires et futurs propriétaires, soulignant tout particulièrement la fermeture de la faille boursière.
UDC
Estime que le projet ne traite que « les symptômes » et que la véritable cause de la pénurie reste l'immigration. Beat Jans éviterait selon elle « l'éléphant dans la pièce ».
Milieux économiques
Partagés : certains craignent un effet dissuasif sur les investissements étrangers et l'attractivité du marché suisse, d'autres saluent un recentrage de la loi sur son objectif initial.
Les quatre piliers de la révision
Ces quatre mesures forment un ensemble cohérent visant à restreindre l'accès des capitaux étrangers au marché immobilier suisse, tout en préservant les engagements de libre circulation avec l'UE et l'AELE.
Ce qu'il faut retenir
01
Consultation ouverte
Procédure de consultation ouverte jusqu'au 15 juillet 2026.
02
Résidences principales
Autorisation obligatoire pour les non-UE/AELE et revente forcée sous deux ans en cas de départ.
03
Résidences secondaires
Contingents réduits et autorisation obligatoire pour les reventes entre étrangers.
04
Immobilier commercial
Interdiction d'achat pour pure mise en location par des investisseurs étrangers.
05
Fonds et sociétés cotées
Fin de l'autorisation générale aux étrangers pour les parts de sociétés et fonds immobiliers.
Une révision historique en marche
L'issue de la consultation, puis le débat parlementaire, diront si le projet garde sa forme actuelle. Mais une chose est claire : après plusieurs tentatives de durcissement rejetées ces dernières années, la lex Koller s'apprête à vivre sa plus importante révision depuis sa création.